Comparer les soumissions de toitures commerciales

En plus de devoir gérer le programme d’entretien exigeant de votre bâtiment commercial et les problèmes avec les locataires, vous devez également surveiller l’état de la toiture du bâtiment.

Il peut être difficile de savoir par où commencer lorsque le bâtiment commercial que vous possédez ou gérez nécessite des travaux de toiture. Que vous ayez besoin d’une toiture neuve ou de réparations de base, il est sage d’en savoir plus sur les matériaux, les coûts et les normes de l’industrie de la toiture commerciale afin de pouvoir prendre une décision éclairée pour votre propriété. En fin de compte, pour obtenir le meilleur toit et la meilleure valeur d’un couvreur commercial, il suffit de comparer les soumissions. Toutefois, vous aurez peut-être besoin de connaissances et de conseils pour prendre une décision judicieuse. Les informations que nous vous fournissons peuvent vous aider à vous préparer à comparer les soumissions de couvreurs commerciaux afin de trouver le couvreur le plus approprié pour votre propriété.

Pourquoi demander des soumissions et combien en demander?

En règle générale, les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles obtiennent trois soumissions de toiture. Certaines entreprises ont pour politique de demander trois propositions minimum, pour tout travail de sous-traitance qu’elles réalisent.

Si votre entreprise n’applique pas la politique des trois soumissionnaires, vous n’aurez probablement pas assez d’informations pour prendre une décision éclairée. Ajoutez à l’équation que deux soumissionnaires vous offrent des prix avec un grand écart, il sera difficile de choisir laquelle sera avantageuse pour vous. Souvent, on reçoit une palette de prix variable trop dispendieuse, ou pas assez. Avec trois soumissions, on obtient généralement un prix juste malgré des variations non-négligeables. Toutefois, n’hésitez pas à demander une quatrième soumission si vous avez l’impression de ne pas recevoir une description complète du projet.

Lorsque vous demandez des soumissions, assurez-vous que les entreprises de couverture savent qu’elles sont en concurrence l’une envers l’autre au cours du processus d’appel d’offres. Le résultat sera nettement plus compétitif.

Comparaison des systèmes et des matériaux de couverture sur vos soumissions de toiture plate

Le premier truc pour comparer des soumissions de toiture commerciale est d’examiner les systèmes proposés que les entreprises de couverture potentielles veulent installer.

Si vous obtenez une soumission pour des réparations, les matériaux sont susceptibles d’être similaires, car ils doivent correspondre à ce que vous avez déjà installé. Toutefois, certains couvreurs iront plus loin que d’autres. Si vous constatez des différences de matériaux entre les soumissions pour une réfection, vous pouvez demander aux couvreurs pourquoi tel élément a été inclus ou pas, alors que la seconde soumission en faisait référence. Ces réponses vous guideront dans vos choix.

Les soumissions pour les toitures neuves présentent généralement plusieurs assemblages de toit avec différent matériaux. Les couvreurs peuvent suggérés de nombreux systèmes de toiture qui vous convient. Vous avez le choix entre les toitures multicouches (BUR), les systèmes à application liquide et les systèmes à membrane de type bitume modifié ou TPO.

Bien entendu, chaque couvreur doit établir une soumission pour le même type de toiture. Il ne sert à rien de comparer des offres pour des systèmes de toitures BUR et des toitures monocouches, car les coûts des matériaux, la main-d’œuvre, les caractéristiques et les avantages sont différents. Vous devez comparer des pommes avec des pommes pour bénéficier pleinement du processus d’appels d’offres.

Vous constaterez néanmoins des écarts dans les estimations si vos couvreurs installent tous le même type de toiture, même celui du même fabricant. Par exemple, IKO propose différents pare-vapeur pour toiture pour les toitures commerciales que votre couvreur peut utiliser dans une multitude de systèmes. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est important d’avoir une soumission détaillée. Lorsque vous constatez une différence de matériaux vous pouvez demander pourquoi votre couvreur choisi un pare-vapeur plutôt qu’un autre. Vous pourriez obtenir un prix plus bas avec un matériau moins cher, ou un matériau de meilleure qualité pour une toiture durable de qualité supérieure.

Vous devez également vous assurer que chaque soumission comprend tous les matériaux nécessaires à l’installation de votre système de toiture. Si une soumission de toiture est basse, cela peut indiquer que votre couvreur a exclu un matériau important et qu’il n’avait pas l’intention de l’installer sur votre toit. Si ce matériau a été omis de la soumission par inadvertance, il pourrait essayer de vous le faire payer plus cher par la suite, lorsqu’il se rendra compte de son erreur.

Matériaux nécessaires pour chaque système de toit plat

Les guides suivants vous donneront une idée générale des matériaux à inclure dans une soumission pour chaque système de toit plat commercial.

Systèmes de toitures multicouches (BUR)

Platelage ou tôle.
Pare-vapeur.
Fixations et plaques (pouvant être optionnelles).
Isolation pour toit plat.
Isolant biseauté, si nécessaire.
Panneau de protection, de séparation et de recouvrement.
Feutre de toiture.
Asphalte, comme le produit Easy-Melt.
Solin de membrane de base.
Solin de membrane de finition.
Recouvrement d’agrégats.
Drainage.

Lors de l’installation d’un système BUR, le nombre de couches et les types de feutre (organique ou autre) sont particulièrement importants. Consigner toutes les différences entre vos soumissions à ce sujet.

Systèmes de toitures de bitume modifié

1. Option thermosoudée ou en adhérence totale :

Drainage.
Platelage ou tôle.
Pare-vapeur.
Isolation
Asphalte ou adhésif.
Fixations et plaques (pouvant être optionnelles).
Panneau de protection, de séparation et de recouvrement.
Membrane de base.
Membrane de finition.
Solin de membrane de base.
Solin de membrane de finition.

2. Systèmes de toiture à fixation mécanique :

Drainage.
Platelage ou tôle.
Pare-vapeur modifié.
Isolation.
Fixations.
Panneau de protection, de séparation et de recouvrement.
Membrane de base fixée mécaniquement, comme Fast-N-Stick 180.
Solin de membrane de base.
Membrane de finition.
Solin de membrane de finition.

Les toitures de bitume modifié sont très souples, et votre couvreur peut les installer en système à deux ou trois couches. Il existe également une différence majeure entre les composants utilisés dans le bitume modifié : PPA ou SBS. Chaque membrane de base et de finition présente des avantages et des inconvénients qui méritent d’être étudiés pour trouver la toiture qui vous convient le mieux.

Systèmes de toitures monocouches (EPDM, PVC ou TPO)

1. Terpolymère d’éthylène-propylène-diène (EPDM)

Drainage.
Platelage ou tôle.
Panneau de protection et de recouvrement.
Pare-vapeur.
Fixations (pouvant être optionnelles).
Isolation.
Adhésif (optionnel, selon le système).
Membrane EPDM.
Couche supérieure réfléchissante (facultative).

2. Chlorure de polyvinyle (PVC)

Drainage.
Platelage ou tôle.
Panneau de protection et de recouvrement.
Pare-vapeur.
Fixations (pouvant être optionnelles).
Isolation.
Adhésif (optionnel).
Membrane PVC.

Polyoléfine thermoplastique (TPO)

Drainage.
Platelage ou tôle.
Pare-vapeur.
Panneau de protection et de recouvrement.
Fixations (pouvant être optionnelles).
Isolation.
Adhésif (optionnel).
Membrane TPO.

Systèmes de toitures végétales

Les systèmes de toitures végétales utilisent généralement un système inversé composé de deux couches de membrane SBS.

Drainage.
Platelage ou tôle.
Panneau de protection et de recouvrement.
Pare-vapeur.
Isolant PSE.
Membrane étanche.
Membrane anti-racines.
Couche de drainage.
Filtre.
Substrat (remplacement du sol).
Plantes (en mottes, en nattes ou en plateaux).

S’il est important de s’assurer que votre offre de toiture commerciale comprend toutes les couches énumérées ci-dessus, la composition des matériaux est également essentielles. Différents systèmes de toiture exigent des membranesavec des compositions plus spécialisées pour obtenir différentes caractéristiques. Il existe des membranes qui résistent au feu, des membranes très robustes, des membranes appliquées avec adhésif à froid, des membranes sans flamme et bien d’autres encore, surtout si vous choisissez une toiture en bitume modifié. En fin de compte, vous devrez discuter avec vos couvreurs potentiels pour savoir si ces matériaux et systèmes particuliers vous conviennent ou non.

Comment comparer les coûts de la main-d’œuvre sur votre soumission

Votre soumission de toiture doit également couvrir le coût de la main-d’œuvre. Certaines entreprises de couverture ne séparent pas les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, ce qui rend difficile une comparaison équitable des soumissions, à moins qu’elles ne proposent exactement les mêmes matériaux et produits de couverture. Vous pouvez contourner ce problème en incluant des exigences particulières en matière de matériaux dans votre demande de proposition (DDP). Si tous vos entrepreneurs potentiels sont sur la même longueur d’onde, vous devriez être en mesure de faire une comparaison juste de la main-d’œuvre.

Il y a de fortes chances que les trois soumissions que vous recevez varient également en ce qui concerne les coûts de main-d’œuvre. De nombreux facteurs peuvent expliquer cette différence, notamment le délai de réalisation, les sous-traitants, l’expérience, la technologie et les frais accessoires.

1. Le délai de réalisation

Il est important que votre entreprise de couverture termine le travail en temps voulu, afin de limiter les perturbations et les plaintes des locataires. En comparant le coût de la main-d’œuvre au délai prévu par une entreprise pour effectuer les travaux sur votre toit, vous pourrez voir si les soumissions sont raisonnables. Que se passe-t-il si une entreprise pense que le toit ne lui prendra qu’une semaine, alors que d’autres pensent qu’il en faudra deux ou trois? L’entreprise dont la soumissions est la plus basse et le délai le plus court a peut-être sous-estimé le travail, la complexité de votre toiture ou dispose d’un personnel plus nombreux qui lui permet de réaliser le travail plus rapidement. L’inverse est peut-être vrai : l’entreprise qui propose un délai plus long surestime le travail.

2. Les sous-traitants

La sous-traitance peut expliquer les soumissions dont le coût de la main-d’œuvre est sous-estimé. Il s’agit de couvreurs embauchés comme sous-traitants par l’entreprise avec laquelle vous passez un contrat pour réaliser tout ou en partie le travail. Il est normal de s’inquiéter du fait qu’un sous-traitant puisse offrir un travail de moindre qualité et introduise un risque et une responsabilité pour votre propriété. Cependant, cette responsabilité incombe généralement à l’entrepreneur principal, qui fait souvent appel à des sous-traitants qui lui permettent de gagner du temps ou qui possèdent des compétences particulières dont il profite.

Si vous autorisez des sous-traitants à travailler sur votre propriété, assurez-vous que ces entreprises sont sous contrat avec l’entrepreneur général, et qu’elles ne concluent pas d’accord juridique avec vous.

3. L’expérience

Le niveau d’expérience de l’entreprise de couverture peut également expliquer les différences de coût de la main-d’œuvre. Les entreprises les mieux établies peuvent appliquer des tarifs plus élevés, mais cela ne signifie pas qu’elles font nécessairement un meilleur travail que celles dont les soumissions sont plus raisonnables. Les nouveaux entrepreneurs dans le domaine de la toiture peuvent appliquer des tarifs moins élevés pour développer leur activité et acquérir plus d’expérience.

Les couvreurs savent qu’ils doivent établir une bonne relation avec les concierges d’immeubles, les gestionnaires immobiliers et les autres parties prenantes pour obtenir de nouveaux contrats. Les bons entrepreneurs savent que pour vous, partie prenante du bâtiment, le facteur confiance est très important. Si vous avez eu une expérience positive en travaillant avec leur entreprise dans le passé, vous leur demanderez une soumission pour vos futurs travaux de couverture.

Il faut rechercher le meilleur rapport qualité-prix, c’est-à-dire les entreprises dont vous pensez qu’elles feront un travail suffisamment bon pour vos besoins, mais dont le prix demeure raisonnable par rapport à la valeur de ce travail.

Avec le temps, vous finirez probablement par vous fier au couvreur que vous aurez choisi, en l’appelant en premier en cas de fuite et en lui demandant une soumission pour la réfection de votre toiture. Il est dans votre intérêt de bâtir une relation avec ce couvreur.

4. La technologie

Les entreprises qui ont investi dans les nouvelles technologies peuvent gagner du temps et proposer de meilleurs prix sur la main-d’œuvre, même si elles offrent un service de qualité supérieure. Les progrès technologiques ne seront pas nécessairement aussi révolutionnaires qu’une caméra à imagerie thermique, mais l’entreprise qui dispose de meilleurs outils peut travailler rapidement avec précision. Les équipes disposant de soudeuses robotisées, de soudeuses à induction et de grues de toit réduisent le temps de travail, garantissant ainsi à votre bâtiment une toiture de meilleure qualité.

5. Sécurité

Il est rare qu’une soumission de toiture comprenne des informations sur les procédures de sécurité que vos couvreurs suivront sur le chantier, mais la sécurité vaut quand même la peine d’être abordée avec eux. Les soumissions nettement inférieures aux autres peuvent refléter le manque d’investissement de l’entreprise dans les équipements de sécurité ou sa volonté de renoncer aux pratiques de sécurité pour accomplir son travail plus rapidement. Les deux sont des signaux d’alarme importants. N’hésitez pas à questionner l’entrepreneur-couvreur sur les mesures préventives qui protègeront ses propres employés, vos locataires, vos clients ou votre personnel dans votre bâtiment.

6. Les frais accessoires

Enfin, vous pouvez vous demander si toutes les entreprises ajoutent les mêmes « extras », dont la main-d’œuvre que certaines entreprises de couverture considèrent comme des suppléments. Elles peuvent inclure le nettoyage du site en extra ou l’élimination des vieux matériaux de construction. Il convient de demander à votre couvreur s’il a inclus ces tâches dans sa soumission.

Comment comparer les garanties de toiture sur votre soumission de toiture commerciale

Il est toujours essentiel d’obtenir les détails de votre garantie limitée par écrit afin de pouvoir faire respecter les promesses de votre couvreur si votre toit présente un problème. Il existe également des garanties limitées du manufacturier pour les défauts de fabrication des matériaux et les garanties limitées offertes par les couvreurs eux-mêmes. En règle générale, vous serez couvert par une garantie limitée du fabricant que si le couvreur a installé le toit conformément aux exigences du fabricant. Il peut y avoir d’autres exigences pour la garantie du fabricant. Souvent, les couvreurs doivent suivre un programme de formation du manufacturier afin de de l’offrir. Votre couvreur devrait être en mesure d’expliquer exactement quelles garanties il peut offrir.

Vous devez également obtenir des détails sur les garanties limitées, notamment leur couverture et leur durée. La garantie limitée de base du fabricant sur un toit commercial est de dix ans, et au Québec les entrepreneurs sont légalement responsables d’offrir une garantie de cinq ans pour leur travail.

Cependant, vous pouvez trouver les deux types de garanties plus ou moins longues. Les garanties limitées peuvent couvrir différentes parties du toit. La garantie du fabricant peut couvrir que ses propres produits, comme les membranes de toiture, mais, le plus souvent, les garanties supérieures du fabricant couvrent la main-d’œuvre après les cinq premières années. La garantie du couvreur peut couvrir la main-d’œuvre nécessaire pour réparer les matériaux qu’il a installés. En outre, votre couvreur peut inclure des garanties limitées dans le coût global de la toiture ou vous facturer une garantie limitée particulière.

Vérification de l’assurance et du permis

Si vous n’avez pas encore vérifié le permis et le niveau d’assurance de votre couvreur potentiel, vous devriez profiter de l’occasion pour les confirmer. Certaines entreprises de couverture indiquent leur numéro de permis sur leur soumission, mais si ce n’est pas le cas, elles devraient être prêtes à vous le communiquer, ainsi qu’une confirmation de leur assurance. L’assurance de l’entreprise de couverture doit comprendre une responsabilité civile générale d’au moins deux millions de dollars, l’indemnisation des travailleurs et une caution (dans la plupart des régions d’Amérique du Nord). Les couvreurs commerciaux qui travaillent avec des équipements générateurs de chaleur ou des flammes nues, y compris ceux qui travaillent sur les systèmes BUR, doivent également avoir une assurance pour les travaux à chaud. Il s’agit d’une police d’assurance distincte qui couvre les risques associés aux flammes nues, à la chaleur et aux étincelles. Vous devriez pouvoir trouver le montant de la couverture propre à l’entrepreneur sur sa soumission.

Demander la date de début des travaux

Certains propriétaires de bâtiments supposent qu’une entreprise de couverture sera prête à commencer les travaux dès qu’ils auront accepté la soumission. Malheureusement, ce n’est pas souvent le cas. Si vous disposez d’un court délai pour un projet ou si vous essayez de limiter l’impact du remplacement de la toiture sur vos activités, il est préférable de demander aux couvreurs quand ils peuvent commencer avant d’accepter la soumission. Si un couvreur n’est pas disponible avant quelques mois, mais qu’un autre peut commencer en quelques semaines, cela peut être un facteur décisif pour vous.

Tenir compte du service à la clientèle

La façon dont votre couvreur a remis la soumission peut avoir autant d’importance que la proposition elle-même. Après avoir examiné les documents, il convient de tenir compte de votre expérience client jusqu’à présent. Le couvreur a-t-il été clair et ouvert aux questions? Vous a-t-il répondu rapidement et vous a-t-il traité avec respect?

Si votre expérience avec les vendeurs de l’entreprise n’a pas été très positive, vous devriez réfléchir sérieusement à la façon dont vous pourrez travailler avec le couvreur à l’avenir. Vous pouvez également vous demander comment les sous-traitants peuvent avoir une incidence sur votre expérience client, car ils n’ont peut-être pas les mêmes normes de service que l’entreprise qui vous a remis la soumission.

En tant qu’entreprise, vous pouvez également vous demander s’il sera facile pour les différentes personnes de votre organisation de se tenir au courant du projet de toiture, si cela vous préoccupe. Si un gestionnaire immobilier peut s’occuper de l’ensemble du processus de couverture, il peut néanmoins avoir besoin d’informer les autres parties prenantes de l’avancement du projet. Cela peut être plus simple si vous travaillez avec un couvreur commercial qui propose des mises à jour en ligne, des portails clients et d’autres solutions de gestion de la relation client. S’il suffit de demander à d’autres personnes de se connecter à une application pour qu’elles soient informées de l’avancement du projet, vous pouvez gagner beaucoup de temps et éviter bien des tracas.

Négocier une soumission pour une toiture commerciale

Parfois, la négociation n’est tout simplement pas possible. D’autres fois, elle vous permet d’obtenir un accord plus avantageux pour vous et pour l’entrepreneur. Si vous avez en tête un budget annuel de dépenses d’investissement, votre couvreur doit tenir compte de sa propre structure de prix. De nombreux couvreurs commerciaux ne réalisent pas la marge à laquelle vous vous attendez, même si un gros travail de couverture peut être estimé à 100 000 $. En règle générale, la négociation se déroulera mieux si vous pouvez expliquer vos préoccupations concernant la soumission du couvreur. Si vous expliquez votre raisonnement, l’entrepreneur peut trouver des compromis que vous n’avez peut-être pas envisagés parce qu’il a besoin du travail.

Par exemple, disons que vous faites savoir à un couvreur que vous envisagez fortement de faire appel à un concurrent dont la soumission est inférieure à la sienne, en partie parce qu’il utilise un matériau moins cher. Le couvreur peut vous signaler une bonne raison pour laquelle ce matériau n’est pas adapté à votre toiture. Même si vous ne choisissez pas le second couvreur, vous aurez au moins appris quelque chose dont vous pourrez discuter avec le couvreur qui vous a proposé la soumission le plus économique.

Les couvreurs peuvent être disposés à changer de matériaux, à éviter de faire appel à des sous-traitants pour votre travail, à commencer plus tôt et à faire toutes sortes de concessions pour rivaliser avec les soumissions des autres couvreurs. C’est pourquoi le processus d’appel d’offres est si important. Il vous donne plus d’informations et de moyens de pression supplémentaires pour vous permettre de faire le bon choix pour votre propriété, votre entreprise et vos locataires.

Vous avez déjà tellement de choses à faire, des plaintes des locataires à l’entretien normal du bâtiment. En prenant le temps de comparer soigneusement les soumission de toiture, vous vous épargnez de nouveaux maux de tête.

Êtes-vous à la recherche d’un couvreur commercial?

Et si vous n’avez pas encore trois soumissions pour votre projet de toiture commerciale? Vous pouvez obtenir une soumission d’un couvreur commercial grâce au localisateur d’entrepreneurs de IKO.